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再開発事業の概要

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  • 更新日:2013年4月1日更新

 

市街地再開発事業の目的

事業前後のイメージ図 市街地再開発事業は、中心市街地において低層の木造住宅が密集したり低未利用地が連続していたりする等、災害に弱い地域や公共施設が不足している地区の整備を行うことにより、官民協働で活力あるまちづくりを推進する都市計画事業です。

災害に強くて快適な都市環境の形成

 細分化された宅地を統合し、不燃化された共同の再開発ビルに建て替えることにより、防災性能の高いまちづくりを行うことができます。
 また、道路や広場等の公共施設を整備し、土地を高度利用してオープンスペースを生み出すことにより、快適な都市環境が提供され、安全で快適なまちに再生することができます。

中心市街地の活性化

 魅力ある再開発ビルを建設し、併せて道路や広場等の公共施設を整備することにより、地域の新しい活力拠点が形成され、活発な市民交流が促進されます。
 共同住宅が整備される場合には、オープンスペースが広く快適な都市型住宅が提供されることとなり、中心市街地への人口の呼び戻しも図ることができます。
 また、中心市街地への民間投資の誘発や、税収が増えるといった効果も期待できます。

 

市街地再開発事業の仕組み

 下図は、一般的な市街地再開発事業の仕組みを図に表したものです。
 事業にかかる経費の大部分は、新しい再開発ビルの一部を売った売却益及び補助金収入で賄うことができ、従前の権利者は、再開発ビルの一部を取得して経済活動等を継続することができます。

市街地再開発事業の仕組みイメージ図

再開発事業の施行者

 市街地再開発事業は、都市再開発法に基づいて行われる都市計画事業です。
 事業の施行者は、地権者個人、地権者で構成される再開発組合、再開発会社、地方公共団体及び都市再生機構等の団体と定められています。

権利床と保留床

 事業区域内の土地や建物に関して所有権等の権利がある方(従前権利者)は、従前の権利の価額に応じて完成した再開発ビルの一部を受け取ります。これを「権利床」といいます。
 再開発ビルの残りの床を「保留床」といい、施行者は保留床の売却益と補助金収入により事業費の大部分を賄います。近年では権利者法人等が保留床を取得してその運営を継続して行う場合もあります。
 保留床が分譲住宅の場合は、住宅デベロッパーが住宅部分を取得し販売する形式が一般的です。

権利変換

 従前権利者の権利を金額に換算し、新しい再開発ビルの価値に照らして同等の価値となる床が権利床として従前権利者に引き渡されます。また、保留床についても同様に価値を計算し、保留床取得者に売却されます。
 これらの手続きを「権利変換」といい、権利変換の手続きによって行われる事業を「第一種市街地再開発事業」といいます。
 なお、権利変換手続きによらず、施行者がすべての土地を買収して行う方式の事業は「第二種市街地再開発事業」といいます。

権利変換のイメージ図をダウンロードする【PDF形式(7KB)】

 

助成制度

 市街地再開発事業は、都市機能の更新や防災面の整備など、公共性が特に高い事業であり、強力に推進する必要がありますが、都市計画上の制限や権利変換手続きの複雑さ等により必ずしも採算性の高い事業ではないため、各種の助成制度が設けられています。

市街地再開発事業費補助金

 国と地方公共団体が再開発事業に要する費用の一部を補助する制度で、補助の要件は細かく規定されており、各市町村で異なります。また、再開発事業の準備段階の活動を支援する補助制度もあります。

補助金イメージ

融資制度                                      

 市街地再開発事業には、その建設資金をはじめとして保留床を買い取る法人への出融資など、政府系金融機関などから良質な融資や出資の制度が用意されています。

税制上の優遇措置

 所得税や法人税、印紙税、登録免許税及び不動産取得税等において、課税の特例が設けられていますが、再開発組合や再開発会社など、施行者の種類ごとに特例の内容が規定されています。

 

優良建築物等整備事業

 中心市街地において、市街地の活性化や定住人口の増加、公共施設の整備や優れた景観の形成など、民間事業者によって行われる優良な建築物の整備を行う事業に対し、補助金を交付します。
 補助制度等、事業の形式は市街地再開発事業と似ており、優良再開発型・市街地住宅供給型・既存ストック活用型・アスベスト改修型の4タイプがあります。

 

事業の流れ

 再開発事業を実施することにより関係者の生活は大きな影響を受けることになります。
 事業の初動段階では、地域のまちづくりの方向性を見据え、十分な議論を重ねながら関係権利者の合意形成を図ることが必要で、コンサルタント等の専門家を交え、勉強会の開催や先進地視察などを行って事業完成後のまちづくりを構想していくことが一般的です。
 事業計画が定まってくると、関係機関との協議や費用対効果(B/C)の算定、近隣住民への説明会等を経て都市計画決定の手続きを行う必要があり、事業の準備段階に多くの時間と労力を要します。
 また、事業実施段階では、補助対象となる部分の協議や権利変換への同意手続き等、担当者と綿密な打合せを行いながら事業を進める必要があります。

参考資料
市街地再開発事業等実施のフロー図をダウンロードする【PDF形式(19KB)】
長野市補助金交付規則をダウンロードする【PDF形式(13KB)】
長野市再開発事業等補助金交付要綱をダウンロードする【PDF形式(26KB)】

 



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