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よくある質問と答え

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  • 更新日:2015年12月9日更新

みなさまからのよくある質問にお答えします。

Q1:地価が下落しているのに税額が上がるのはどうして。

 地域や土地によって評価額に対する税負担に格差がある(例えば同じ100万円の評価額の土地であっても、課税標準額が70万円のものと30万円のものがある)のは、税負担の公平の観点から問題があることから、平成9年度の税制改正において、この格差を解消していくためのしくみが導入されました。このしくみは、負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地についてはなだらかに税負担を引き上げていくしくみになっています。このしくみによって、評価替えで評価額が下がった土地でも、もともと負担水準が低かった土地は、なだらかに税負担が上昇する場合もあるのです。

負担調整グラフ

 また、評価額は原則として基準年度の価格が3年間据え置かれることになっていますが、評価額が据え置かれる年度に地価下落があり、評価額を据え置くことが適当でないときは評価額を修正できる特例措置が設けられています。 したがって、地価が下がったことにより評価額が修正される土地の中には、税負担が下がる場合もあります。 このようなしくみによって、固定資産税負担の公平をめざしていくものです。

 Q2:今年、家屋を新築しました。固定資産税はどうなりますか。

 固定資産税は毎年1月1日に所在する固定資産(土地・家屋)に課税されます。したがって、家屋の税金は来年度から課税されることになります。

 家屋については、新築されましたら資産税課職員が評価に伺い、その評価を元に税額の算定の基礎となる評価額が算出されます。評価額は固定資産評価基準による再建築価格と経年減点補正率を基に計算されます。

評価額=※1再建築価格×※2経年減点補正率

※1再建築価格:評価の対象となった家屋と同一のものを評価時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。
※2経年減点補正率・・・家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等を表したものです。

 また、新築住宅には一定期間、固定資産税が2分の1に減額される措置があります(ただし都市計画税には適用されません)。減額の対象は専用住宅や併用住宅(居住部分の割合が2分の1以上)で、その床面積の120平方メートル分が減額対象です。一定期間とは、一般住宅においては新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等においては新築後5年度分ですが、認定された長期優良住宅においては、申告をしていただくことにより、一般住宅は新築後5年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等は新築後7年度分となります。その他の要件もありますので詳しくは資産税課にお問い合わせください。

 なお、土地については、居住用家屋がある敷地の場合は「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用されます。(詳細はQ4参照)

Q3:私は、3年ほど前に住宅を新築しましたが、今年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

 新築住宅の減額措置が終了したのではないでしょうか。新築の住宅に対しては、3年間の固定資産税の減額措置が設けられており、一定の要件に当たるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分に限り、税額が2分の1に減額されます。したがって、あなたの場合は、過去3年度分については税額が2分の1に減額されていたわけです。なお、3階建以上の中高層耐火住宅等については、一定の要件に当たるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から5年度分に限り、税額が2分の1に減額されます。

Q4:私は、去年の10月に住宅を壊しましたが、土地については、今年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

 土地の上に一定要件を満たす住宅があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され減額されます。しかし、住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると、この特例の適用から外れることになります。

【住宅用地に対する課税標準の特例とは】

  • 小規模住宅用地
     200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額を上限とする特例措置があります。
  • 一般住宅用地
     小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

【住宅用地の範囲】
住宅用地には、次の二つがあります。

  • 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    →その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
  • 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    →その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率(次表参照)を乗じて得た面積に相当する土地

 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持しまたはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
 特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

家      屋

居住部分の割合

住宅用地の率

下記以外の併用住宅

0.25以上0.50未満

0.5

0.50以上

1.0

地上5階以上の耐火構造物である併用住宅

0.25以上0.50未満

0.5

0.50以上0.75未満

 0.75

0.75以上

1.0

Q5:私は、去年の10月に自己所有の土地及び家屋の売買契約を締結し、今年の4月に買主への所有権移転登記を済ませました。今年度の固定資産税はだれに課税されますか。

 今年度の固定資産税は、売主に課税されます。
 固定資産税は1月1日現在、登記簿に所有者として登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっています。
 なお、固定資産税は年税であるため、売主と買主との間で固定資産税を月割あん分して負担する場合の月数計算の始期(例えば、1月1日または4月1日など)については、特に定められておりません。
 最近では、税負担をめぐるトラブルを防ぐため、だれがどのように固定資産税を負担するか契約書に明記しているようです。あなたの場合も契約書でどのようになっているかご確認ください。

Q6:家屋を取り壊しましたが、どのような手続が必要ですか。

 固定資産税は毎年1月1日に所在する家屋に課税されます。したがって、取り壊した年は課税になりますが、翌年度からは課税されなくなります。しかし、家屋を取り壊しても届出がないと、壊したことを把握するのが困難ですので、誤って課税する原因になります。家屋を取り壊したら資産税課または支所・連絡所へ「家屋滅失届」を提出してください。

Q7:家屋は年々古くなっていくのに家屋の固定資産税の額が下がらないのはなぜですか。

 家屋の評価は、「再建築価格」(評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点においてその場所に新築した場合に必要とされる建築費)に「経年減点補正率」(家屋の建築後の経過によって生ずる損耗の状況による減価率)を乗じて評価額を求めることとされています。
 したがって、評価替えの年度から次の評価替えの年度までの間の再建築価格の基礎となる建築費の変動率が、経年減点補正率を上回る場合は評価額は評価替え前の価格に据え置かれることになり、反対に、建築費の変動率が経年減点補正率を下回る場合には評価額が下がることになります。
 つまり、家屋は、建築費の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその再建築価格が減少せず、かえって上昇することがあるわけです。
 このようなことから、古い家屋の固定資産税は必ずしも年々下がるということにはならないわけです。

Q8:登記簿に登記されていない家屋(未登記家屋)の所有者を変更しました。固定資産税の納税義務者の名義変更手続はどのようにするのですか。

 売買、贈与、相続などにより未登記家屋の所有者を変更したときは、「未登記家屋所有者変更届」を資産税課へ提出してください。12月末までに届出のあったものは翌年度から納税義務者を新所有者に変更します。
 登記家屋は、法務局で所有権移転登記をすると、その内容が市(資産税課)へ通知されますので、市は所有者が変更されたことが分かりますが、未登記家屋は、この変更届を提出していただかないと所有者の変更が把握できません。

Q9:貸しビルに賃借人が取り付けた附帯設備の納税義務者は、誰になるのでしょうか。

 貸しビルのテナントなど家屋の賃借人が取り付けた附帯設備については、社会通念上家屋と一体であると認められ民法第242条本文の規定によりその家屋に付合している場合には、その家屋の一部として、家屋の所有者が納税義務者となります。ただし、賃借人がその事業の用に供するために取り付けたものについては、償却資産とみなして、賃借人が納税義務者となります。
 また、償却資産の所有者は、毎年1月1日時点の資産の価格の決定に必要な事項を1月31日までに資産の所在する市町村長に申告しなければならないこととなっています。

Q10:共有で所有している固定資産の代表者を変更したいのですが。

 例えば、固定資産を4名の方で共有される場合は、共有者全員が納税義務者(「連帯納税義務」といいます。)となりますが、課税台帳は「A外3名」(Aは代表者名)と表記され、納税通知書なども代表者の方にのみ来ます。
 その際、代表者の方は1.長野市在住、2.登記順位の優先順位で決定しております。
 代表者の変更を希望される場合は、共有者全員同意の上、「共有代表者変更届」を提出してください。

Q11:固定資産税の評価替えとはどのようなものですか。

 評価替えは、資産価値の変動を勘案して、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業です。
 固定資産税は、固定資産の有する価値に着目し、その資産価値に応じて課税される税です。固定資産税の価格すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものであることから、本来であれば毎年度評価を行い、これによって得られる「適正な時価」を基に課税を行うことが納税者間における税負担の公平にもつながることになります。しかし、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であること、また、逆に据置期間をあまり長期間にすることは、その価格が適正な時価を反映しないことになる等から、評価額を3年間原則として据え置く制度、言い換えれば、3年ごとに評価額を見直す制度が取られています。
 なお、地目の変換、家屋の改築または損壊その他これらに類する特別の事情や、市町村の廃置分合または境界変更があったため評価額を据え置くことが適当でないと認められるものについては、当該事由の生じた翌年度に評価替えを行うこととされています。

Q12:土地・家屋の評価は何に基づいて行っているのですか。

 土地・家屋の評価は「固定資産評価基準」に基づいて行っています。この評価基準とは、地方税法の規定に基づき総務大臣が告示する固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定めたもので、市町村長はこの評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないとされています。
 固定資産の評価に当たっては、評価を行う者の主観的な判断に基づく個人差に起因してその価格に相違が生じる場合が多いのですが、評価基準は、このような主観的な判断に基づく個人差をできるだけ排除し、合理的な評価を行うことができるようにするため総務大臣が統一的な基準として定めて告示するものであり、固定資産の価格をいかにして求めるかという技術的性格を有しているものです。
 また評価基準は総務大臣の告示によるものですが、昭和37年の地方税法の改正により、従前「準じて」とされていたものを「この基準によって評価しなければならない」とされた経緯等から実質的に法的拘束力を持つものと解されています。

Q13:固定資産税における土地の価格とはどのようなものをいうのですか。

 固定資産税における価格は、「適正な時価」とされていますが、この「適正な時価」とは、正常な条件の下において成立する取引価格をいうものと解されています。この場合、現実の取引価格は当事者間の事情等によって左右され、正常な条件と認められない主観的または特殊的な条件の下に成立しているものもあるので、このような期待価格などの正常でない条件による部分があるときはこれを除いて得られるその資産自体の本来の価値を適正に反映した価格が「適正な時価」となります。なお、「適正な時価」を求めるに当たっては、評価の均衡と統一を図る観点から、総務大臣が告示した固定資産評価基準及びこれに関する依命通達に基づいて、その評定が行われています。この「適正な時価」を求めるに当たって、平成6年度から宅地の評価においては、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格を活用し、当分の間は、その7割程度を目途とすることとされています。

Q14:納税義務者の方が死亡された場合

 土地・家屋について納税義務者の方が死亡された場合は、相続人の方が納税義務を引き継ぐことになります。正式な名義変更は法務局での手続きになりますが、その手続きがお済みでない場合、「相続人代表者届出書」により法定相続人の代表者を決めていただくことになります。その届出に基づいて、代表者の方に納税通知書などを送付させていただきます。

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